Chauffe-eau en panne en location : qui paie le remplacement ?

Qui doit remplacer un chauffe-eau usé ou irréparable ?

Le propriétaire. La loi du 6 juillet 1989 laisse au locataire l'entretien courant et les menues réparations, mais écarte celles « occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Un ballon percé par l'âge ou une résistance usée après des années de service reviennent donc au bailleur, qui doit aussi rétablir l'eau chaude.

Le raisonnement tient en trois textes. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ». En miroir, l'article 6 oblige le bailleur « d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ». Enfin, le code civil précise, à l'article 1755, qu'« aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Service-public.fr illustre la règle par le cas d'un locataire qui n'a plus d'eau chaude. La réponse de l'expert est nette : « Si cette réparation n'incombe pas au locataire, le propriétaire a l'obligation d'effectuer cette réparation pour rétablir l'eau chaude. » La fiche ajoute que les réparations locatives sont à la charge du propriétaire lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure (service-public.gouv.fr).

Quelles réparations du chauffe-eau restent à la charge du locataire ?

Les menues réparations et l'entretien courant : remplacer un joint ou un clapet, rincer, nettoyer. Le décret du 26 août 1987 en donne une liste qui n'est pas limitative. Un appareil usé n'entre pas dans cette liste : quand la vétusté est la cause de la panne, la règle du paragraphe précédent s'applique et le remplacement revient au propriétaire.

L'article 1er du décret n° 87-712 définit ainsi les réparations locatives : « les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif ». Son annexe range sous la rubrique « Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie » notamment :

• le « remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets » ;
• le « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » ;
• pour les appareils à gaz, le « remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints ».

La fiche de service-public.fr sur les réparations locatives résume : « Le locataire doit entretenir les installations de chauffage, d'eau chaude et la robinetterie. » Elle présente d'ailleurs la liste du décret de 1987 comme non exhaustive.

Le troisième cas vient de la jurisprudence. Dans son arrêt du 29 octobre 2008, publié au bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé un tribunal d'avoir retenu que l'opération « se distinguait d'un simple nettoyage relevant de l'entretien courant » et qu'« il ne s'agissait pas d'une réparation locative à la charge du locataire ». Le commentaire de l'ANIL résume l'arrêt : le détartrage d'un chauffe-eau électrique avec dépose du bloc de résistance n'est pas une réparation locative, et seul un simple nettoyage relève de l'entretien courant du locataire.

Comment distinguer la vétusté d'un défaut d'entretien ?

La vétusté est l'usure normale due au temps ou à l'usage ; le défaut d'entretien est une négligence du locataire. Un appareil ancien qui lâche après un usage normal relève du bailleur. Une panne que le locataire a provoquée, par un usage anormal ou en négligeant l'entretien courant qui lui incombe, ne bénéficie pas de cette règle.

Le décret du 30 mars 2016 donne la définition légale : la vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Les textes consultés ne fixent aucune durée de vie légale pour un chauffe-eau. Une grille de vétusté peut en prévoir une : le même article permet aux parties de convenir, dès la signature du bail, d'une grille qui définit « une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels » pour les principaux équipements. Regardez donc si votre bail en annexe une.

En cas de désaccord, trois pièces aident à trancher :

• l'état des lieux d'entrée, qui décrit l'appareil à votre arrivée ;
• la date de pose de l'appareil, quand elle est connue : elle situe son âge ;
• les factures d'entretien, qui montrent que l'entretien courant a été fait.

L'ANIL rappelle la règle en une phrase : « Les réparations rendues nécessaires par la vétusté (c'est-à-dire l'usure naturelle) relèvent du bailleur. » Gardez ces documents au même endroit que le bail : c'est le genre de pièce que l'on cherche le jour de la panne.

Que faire si le propriétaire tarde à remplacer le chauffe-eau ?

Prévenez-le, puis mettez-le en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si, deux mois après cet envoi, aucun accord n'est trouvé, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice, puis le juge. Pendant ce temps, le loyer reste dû : le locataire ne peut pas le suspendre de sa propre initiative.

La fiche de service-public.fr est explicite : « Même si le propriétaire ne fait pas les travaux qu'il doit faire, le locataire doit continuer à payer le loyer. » Elle décrit la marche à suivre dans cet ordre :

1. Informer le propriétaire du problème, par écrit de préférence, en précisant la date de la panne.
2. Le mettre en demeure d'exécuter ses obligations, par lettre recommandée avec accusé de réception.
3. Saisir la commission départementale de conciliation ou le conciliateur de justice si, deux mois plus tard, il n'a pas répondu ou aucun accord n'est trouvé. Cette étape est obligatoire avant le juge lorsque le litige est inférieur ou égal à 5 000 €.
4. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.

Le juge peut contraindre le propriétaire à faire les travaux. La fiche précise aussi qu'« il peut aussi autoriser le locataire à faire les travaux et charger le propriétaire de rembourser le locataire ». Autrement dit, remplacer l'appareil à vos frais avant toute décision ou accord écrit du propriétaire vous expose à ne pas être remboursé : demandez son accord par écrit avant d'engager la dépense.

Quels points les textes ne tranchent-ils pas ?

Trois points restent ouverts. Les textes consultés ne dressent pas la frontière entre menue réparation et remplacement d'une pièce (résistance, thermostat, anode, groupe de sécurité). Les rubriques consultées de l'annexe ne nomment pas le chauffe-eau. Enfin, la qualification d'une opération relève de l'appréciation des juges, comme l'arrêt de 2008 le montre.

Le cas d'un chauffe-eau installé par le locataire lui-même, celui d'un logement meublé, d'une production d'eau chaude collective ou d'un bail qui contiendrait une clause particulière ne sont pas examinés ici. Dans ces situations, la fiche de l'ANIL invite d'ailleurs à consulter la notice annexée au contrat de location. Votre ADIL départementale conseille gratuitement sur ces questions.

Au 12 octobre 2026, les textes cités sont ceux en vigueur : l'article 7 de la loi de 1989 dans sa version en vigueur depuis le 15 juin 2025, le décret de 1987 en vigueur depuis le 30 août 1987 et la fiche de service-public.fr vérifiée le 28 mai 2025. Pour un équipement de chauffage voisin, voyez qui doit faire entretenir la chaudière et la VMC en location.